Výběr článků z oblasti nemovitostí a bydlení

Články jsou převzaté z uvedených zdrojů. Pokud budete chtít více informací souvisejících s prodejem či nákupem Vaší nemovitosti prostřednictvím naší realitní kanceláře REAL.cz Brno neváhejte a kontaktujte nás telefonicky (541 235 058, 608 459 789).

Na co má právo nájemce a majitel bytu
Na co si dát při nákupu nemovitosti pozor
Jak stanovit cenu a získat za Vaši nemovitost maximum?
Jak nakupovat pozemek pro výstavbu
Jak si vybrat realitní kancelář
Hypotéka v kostce
Stěhování a seznam potřebných kroků...
Závěrem bych rád shrnul rady návštěvníkovi realitní kanceláře do následujícího desatera
Daňová poradna

Nejčastěji kladené otázky o pronájmech:

Chystáte si pronajmout byt? Na nejčastější dotazy o pronájmech odpovídá Michal Macek z realitní kanceláře Evropa.

  1. Pokud si chci pronajmout byt a obrátím se na realitní kancelář, budu jí muset zaplatit poplatek za zprostředkování. Kolik to nejčastěji bývá?
    Zájemce platí provizi zpravidla ve výši jednoho měsíčního nájmu.
  2. Jak vysoké provize platí majitel bytu realitní agentuře za to, že mu zprostředkovává pronájem?
    Majitel pronajímané nemovitosti zpravidla neplatí provizi.
  3. Platí nájemník majiteli předem nějakou kauci nebo zálohu? Kolik to nejčastěji bývá?
    V případě zařízeného bytu skládá nájemce majiteli kauci, její výše je nejčastěji částka ve výši jednoho měsíčního nájmu. Pokud je byt nadstandardně zařízen, stanovuje se kauce i vyšší.
  4. Na jak dlouhou dobu se obvykle uzavírá nájemní smlouva?
    Zájmem většiny majitelů je pronájem na co nejdelší dobu, ale nájemní smlouva se zpravidla u bytových prostor uzavírá na dobu jednoho roku s tím, že po uplynutí této doby se prodlužuje v případě zájmu o další rok.
  5. Co když chce majitel bytu zvýšit nájem? Má na to právo a v jakém případě?
    Zvýšit nájem může majitel bytu nejdřív po vypršení nájemní smlouvy. Pokud tedy byla smlouva uzavřena na jeden rok, může pronajímatel nájem zvýšit až po roce. Jiná otázka je inflace, pokud je uvedena v nájemní smlouvě, pak se jedná o roční nárůst dle ČNB.
  6. Jaký byt je vlastně možné pronajímat?
    Bez omezení lze samozřejmě pronajímat byt v osobním vlastnictví. V případě družstevního bytu záleží na stanovách a svolení družstva, u obecních bytů je potřeba mít souhlas majitele, tj. obce.
  7. Na co si dát pozor při podpisu smlouvy?
    Ověřte si, zda je pronajímatel opravdu majitelem pronajímané nemovitosti. To je možné například z výpisu z katastru nemovitostí nebo chtějte potvrzení družstva. Zkontrolujte cenu nájmu, tedy co vše cena obsahuje a hlavně co budete muset platit nad rámec sjednaného nájmu. Zjistěte si, jestli je byt pronajímán včetně sklepa, garáže a podobně. Při předání bytu sepište předávací protokol. Do něj se zapisuje veškeré vybavení i případné nedostatky nebo poškození tak, aby při zpětném předání nevznikl spor o to, kdo škody způsobil. Do předávacího protokolu se také uvádějí stavy měřičů energií. Nájemní smlouva upravuje bydlení na dlouhou dobu, a proto bych doporučil se při pronájmu bytu vždy obrátit na realitní kancelář nebo na právníka.

Zdroj: Lidové noviny, Bydlení, 15.10.2002

Na co má právo nájemce a majitel bytu nahoru

  1. Jak má vypadat smlouva o nájmu bytu a co v ní nesmí chybět?
    Od 1. 1. 1995 platí, že smlouva o nájmu bytu musí být písemná. Ve smlouvě nesmějí chybět označení bytu, jeho příslušenství, rozsah jejich užívání a výše nájemného a úhrad za plnění spojená s užíváním bytu (jde o tzv. služby). U družstevních bytů mohou další požadavky vyplývat ze stanov družstva. Nájemce družstevního bytu by se měl se stanovami seznámit před podpisem smlouvy.
  2. Jak se daní příjmy z pronájmu bytů?
    Příjmy z pronájmu samozřejmě podléhají dani z příjmů, ať již je pronajímatelem fyzická či právnická osoba. Za určitých podmínek je pronajímatel povinen platit i daň z přidané hodnoty (DPH), doporučuji v konkrétním případě konzultovat s daňovým poradcem.
  3. Na co má právo pronajímatel?
    Pronajímatel má právo na to, aby mu nájemce platil řádně a včas nájemné a úhrady za služby. Pokud nájemce neplatí včas, má pronajímatel právo na poplatek z prodlení. V současné době činí výše tohoto poplatku 2,5 promile dlužné částky, nejméně však 25 Kč za každý i započatý den prodlení. Pronajímatel může dát nájemci výpověď ze zákonem stanovených důvodů. Pronajímatel má právo požadovat po nájemci, aby byt užíval řádně, aby nepoškozoval jeho majetek a nerušil ostatní nájemníky. Může po nájemci žádat, aby na svůj náklad prováděl běžnou údržbu bytu a drobné opravy, aby odstranil závady, které způsobil, aby odstranil stavební úpravy, pokud je provedl bez jeho souhlasu apod.
  4. Na co má právo nájemce?
    Nájemce má právo na to, aby mu pronajímatel zajistil nerušené užívání bytu. Dále má právo spolu s příslušníky jeho domácnosti užívat byt, společné prostory a zařízení domu a využívat služeb, jejichž poskytování je s užíváním bytu spojeno. Nájemce má právo požadovat po pronajímateli provedení oprav bytu, které je povinen hradit pronajímatel. Pro posouzení, kterou opravu hradí pronajímatel a kterou nájemce, je důležitý obsah nájemní smlouvy. Pokud nájemní smlouva tuto otázku neupravuje, stanoví hranici zvláštní předpis. U družstevních bytů je důležitý i obsah stanov družstva.
  5. Kdy má nájemce právo na slevu z nájemného?
    Například když pronajímatel přes upozornění neodstraní závady v bytě nebo domě, které po delší dobu zhoršují jejich užívání, nebo pokud se stavebními úpravami v domě podstatně zhoršily podmínky pro užívání bytu.
  6. Jakým způsobem může pronajímatel vymáhat peníze po nájemníkovi, pokud neplatí?
    Pokud nájemce neplatí nájemné nebo služby dobrovolně, může se pronajímatel domáhat zaplacení soudní cestou. Pravomoc soudu může být nahrazena pravomocí rozhodce, což pro pronajímatele zpravidla představuje efektivní řešení v řádu měsíců, nikoli let.
    Dále jsou to tzv. přímo vykonatelné notářské zápisy.
  7. Pokud je smlouva uzavřena na dobu neurčitou, za jakých podmínek ji může vypovědět nájemník a za jakých podmínek pronajímatel?
    Smlouvu o nájmu bytu uzavřenou na dobu neurčitou může nájemce i pronajímatel vypovědět kdykoli, bez udání důvodu. V písemné výpovědi musí uvést lhůtu, kdy má nájem skončit (ta musí být nejméně tři měsíce, a to tak, aby skončila ke konci kalendářního měsíce).
  8. Co když majitel bytu brání nájemníkovi v užívání některých prostor nemovitosti (například sklepu, půdy a podobně)? Co může nájemník v takovém případě dělat?
    Pokud majitel bytu neumožní nájemci, aby užíval prostory bytu dle znění nájemní smlouvy, může se nájemník svých práv domáhat soudně. Kromě toho se může nájemce domáhat i náhrady škod, které mu vznikly tím, že prostory nemohl užívat.

Zdroj: Realitní agentura Pronájmy

Jak stanovit cenu a získat za Vaši nemovitost maximum?

Jedním ze základních úkolů makléřů REAL.cz je pomoci stanovit reálnou prodejní cenu Vaší nemovitosti. Jedná se tržní cenu nemovitosti, tj. cenu, za kterou je možno nemovitost obchodovat v daném místě a čase. Cena stanovená znaleckým posudkem, tj. tabulková hodnota objemová, se může od tržní ceny výrazně lišit.
Tržní cenu nemovitostí neurčuje jen to, kolik zde bylo prostavěno materiálu, ale i okolní souvislosti a především trh, tedy nabídka a poptávka.

Makléř Vám pomůže v orientaci na trhu a doporučí Vám vhodnou cenu. Obvykle to dělá průzkumem reálných cen (skutečně realizovaných) u srovnatelných nemovitostí v blízkém okolí. Pokud budete mít představu o vyšší ceně a budete požadovat její respektování, může být čas prodeje výrazně delší a postupné snižování ceny může dokonce působit proti vám, protože lidé, kteří by si nemovitost koupili za cenu, ke které se nakonec dostanete, už budou dávno bydlet někde jinde.

Pokud chcete maximum, neztrácejte čas ani s nabídkami typu: „Vykoupíme vaši nemovitost do 24 hodin" nebo „Platíme ihned a hotově". Cena, kterou byste získali se bude pohybovat asi na 60 až 70% procentech skutečné ceny.
Makléři REAL.cz vám pomohou určit maximálně dosažitelnou reálnou cenu vaší nemovitosti po osobní prohlídce. Nechtějte znát cenu po telefonu bez prohlídky.

Jak si vybrat realitní kancelář

Zájemce o zprostředkování prodeje nemovitosti by se měl informovat o způsobu práce kanceláře, o náležitostech a náplni zprostředkovatelské smlouvy, o rozsahu služeb - provizní náplň, o způsobu jejich úhrady i o výši provize - i když ji platí kupující, vysoká provize svým způsobem ztěžuje prodej , atd. Po prohlídce nemovitosti se podepisuj ujednání zprostředkovatelské smlouvy. Formu lze sjednat pověřením - nevýhradní znění smlouvy, anebo výhradní, tzv. exkluzivní smlouvou, kterou klient zmocňuje kancelář k výhradnímu zastoupení ve věci prodeje uvedené nemovitosti. Tento druh smlouvy má pro klienty nesporné výhody - kontakt se zpravidla jedním makléřem i v případě spolupráce realitních kanceláří (tato spolupráce se hojně využívá pro větří presentaci nemovitosti), uhrazení téměř všech poplatků s prodejem spojených a navíc je mnohde možno získat nějaký bonus. K sepsání zprostředkovatelské smlouvy je třeba některé náležitosti. Základními doklady jsou nabývací listina - rozhodnutí o dědictví, dohoda o vydání věci, darovací smlouva, rozhodnutí soudu o vypořádání SJM a pod, výpis z katastru nemovitostí, který by neměl být starší dvou měsíců a snímek pozemkové mapy. V případě, že je více vlastníků, měly by být doloženy jejich ověřené plné moci, kterými zmocňují klienta k jednání ve věci prodeje předmětné nemovitosti. Obvyklá doba, na kterou by měla být uzavřena smlouva, je 6 měsíců, neměla by však být kratší 4 měsíců. Většina kanceláří se snaží nemovitost prodat co nejdříve. Po celou dobu nabízení nemovitosti by měl být klient pravidelně informován o stavu jeho zakázky a dle vývoje situace s kanceláří pružně spolupracovat.

Podpisem zprostředkovatelské smlouvy začíná další fáze prodeje nemovitosti - inzerce a presentace.

Je-li kancelář úspěšná a nalezla zájemce, který respektuje cenu i eventuální doplňující podmínky a břemena, neprodleně se spojí s klientem a s touto skutečností jej seznámí. Kupec skládá blokační zálohu obvykle ve výši provizní částky. Kancelář připraví prostřednictvím notáře či advokáta kupní smlouvu, případně smlouvu budoucí kupní ( v případě zajištění financování hypotečním úvěrem ji vyžaduje banka ). Podpisem kupní smlouvy se blokační smlouva stává provizí, avšak práce většiny realitních kanceláře tím nekončí. Nastává podání vkladu do katastru, což je úkon, kterým přechází vlastnické právo na kupujícího. Ke standardním službám by mělo platit protokolární předání nemovitosti, převedení energií a podání daňového přiznání pro daň z převodu nemovitosti.

Zájemce o zprostředkování koupě nemovitosti se obrací na kancelář většinou se zájmem o konkrétní nemovitost z nabídky kanceláře, prvořadě by si měl vyžádat exposé, ze které získá základní informace. Jsou to zejména majetkoprávní vztahy, technické údaje o nemovitosti, břemena, výše a obsah znaleckého posudku, výše zástavy, požadovaná cena. Po prostudování podkladů je potřebné důkladně si nabízenou nemovitost prohlédnout. Vždy by to mělo být za asistence zástupce realitní kanceláře. Pokud je vše v pořádku, složí kupující zápisem o složení blokační zálohu a dá k dispozici realitní kanceláři podklady pro sepsání kupní, případně budoucí kupní smlouvy. Dál se postupuje jako v případě prodeje.
Obdobně jako u prodeje či koupi se postupuje v případě pronájmu nemovitosti. Zde doporučuji věnovat zvýšenou pozornost obsahu nájemní smlouvy, neboť se uzavírá na období, které nezřídka bývá delší pěti let a je tedy třeba do smlouvy promítnout vývoj cen nájemného, služeb, u dlouhodobých pronájmů pak i vliv inflace či případné revalvace měny, rozsah oprav hrazených nájemcem a pronajímatelem atd. Kvalitně sepsaná nájemní smlouva je, zvláště u velkých nemovitostí, to nejdůležitější.

Desatero rad návštěvníkovi realitní kanceláře

  1. Vyhledávejte služby zavedených realitních kanceláří. Vyhýbejte se jednotlivcům, slibujícím fantastické nemovitosti a služby.
  2. Vyžadujte komplexní informace o způsobu práce kanceláře, kterou jste si vybrali. Většina z nich má své provozní předpisy, které si pečlivě prostudujte.
  3. Neuzavírejte smlouvu s kanceláří dříve, než vše pečlivě zvážíte. Žádná solidní realitní kancelář vás nebude nutit k okamžitému rozhodnutí.
  4. Uzavírejte jen takovou smlouvu, ve které se zavazujete akceptovat pouze kupujícího, který splňuje veškeré podmínky prodeje specifikované ve zprostředkovatelské smlouvě.
  5. Dbejte na úplnost zprostředkovatelské smlouvy, vyžadujte přesné znění ve všech jejích ustanoveních, zvláště pak v termínech a provizi.
  6. Pokud máte pochybnosti, vyžádejte si před podpisem konzultaci právníka.
  7. V případě sepisu kupní smlouvy trvejte na notáři či advokátovi. Jinými osobami psanou kupní smlouvu odmítněte.
  8. Kupujete-li nemovitost přes realitní kancelář, vyžádejte si doklad o tom, že může tuto nemovitost nabízet. Ušetříte si čas, peníze a zklamání.
  9. Kupovanou nemovitost si důkladně prohlédněte, máte-li pochybnosti, konzultujte je s odborníkem. Vyžádejte si doklady k nemovitosti, jakož i veškeré dostupné další informace. Teprve po zvážení všech faktů se rozhodujte.
  10. Jednejte seriózně, protože na základě shora uvedených faktů jste si určitě vybrali seriózní kancelář. Pouze za vzájemné důvěry se může podařit dobrý obchod.

Věřím, že tyto řádky vnesou trochu světla do vztahu občanů a realitních kanceláří.
Převzato z materiálů Asociace realitních kanceláří České republiky

Na co si dát při nákupu nemovitosti pozor

Při koupi realit je nutné si nechat předložit výpis z listu vlastnictví i vyjádření pozemkového úřadu

Katastr nemovitostí neeviduje restituční nároky

Před koupí nemovitosti si nechte předložit nejen výpis z listu vlastnictví, ale i doklady z pozemkového úřadu týkající se restitučních nároků. Restituční nároky původních vlastníků pozemků a domů ještě nebyly vypořádány. Podle informací pozemkového úřadu, který tyto nároky shromažďuje, jsou na výpisu z listu vlastnictví uvedeny pouze restituce, které již vstoupily do soudního řízení.

Za jak dlouho budou restituční nároky dořešeny je těžké odhadnout. Někteří zaměstnanci pozemkových úřadů však předpokládají, že půjde o dobu minimálně pěti až 10 let.

Zdroj: Hospodářské noviny, 1.11.2002

Jak nakupovat pozemek pro výstavbu nahoru

Cenu pozemku ovlivňuje řada faktorů. Nejpodstatněji cenu stavební parcely ovlivňuje lokalita, ve které se nachází
...a dále také "kvalita" pozemku, tedy rozsah zasíťování a podobně. Rozhodnete-li pro nákup pozemku pro výstavbu nového rodinného domu, mějte na paměti, že budete potřebovat řadu dokumentů a informací a vyjádření. Nemáte-li zkušenosti s nákupem nemovitostí, pak byste se měli svěřit do péče odborníků. Správně vytypovaná realitní kancelář pro vás vše potřebné zajistí. Pro úplnost se zmíním, že se jedná zejména o aktuální výpis z katastru nemovitostí, snímek katastrální mapy, v některých případech i nabývací listiny, u právnických osob výpis z Obchodního rejstříku prodávajícího. To, zda je možné na pozemku, který jste si "vyhlédli" stavět, vám napoví platný Územní plán pro danou lokalitu, ze kterého se dozvíte, jedná-li se o stavební parcelu, na které se počítá s rodinnou zástavbou případně nikoli. Na žádost vám stavební odbor příslušného města či obce vydá písemné stanovisko k využitelnosti pozemku v souladu se schváleným územním plánem. Na stavebním odboru se rovněž můžete dozvědět jestli na pozemku nebo v jeho bezprostřední blízkosti jsou příslušné inženýrské sítě. Je vhodné si zajistit vyjádření o možnosti připojení na inženýrské sítě od příslušných dodavatelů energií. Samotná existence sítí u pozemku ještě nemusí být zárukou možnosti připojení.

Mohlo by se vám stát, že nebudete připojeni z důvodu omezené kapacity, příkonu apod.

Samozřejmě je nutné dát si pozor na stavební uzávěry, které mohou být vydány i pro území, kde se vzhledem ke své stávající zástavbě laikům mohou na první pohled jevit jako bezdůvodné.
Vydání stavebního povolení na stavbu rodinného domu podmiňuje stavební odbor vyřešeným přístupem na pozemek. Při zkoumání dokladů k pozemku bychom proto neměli zapomenout na to, jak je zabezpečen přístup na pozemek. Jedná se hlavně o případy, kdy přístupová komunikace není ve vlastnictví obce. V takovém případě musí být zřízeno tzv. "věcné břemeno", které zabezpečí přístup a příjezd k pozemku.

Pokud se přes všechny složitosti spojené s vyhledáním a nákupem pozemku rozhodnete řešit nákup vlastními silami, , potom alespoň pro sepsání smluv využijte odborníky. V zájmu obou stran, prodávajícího i kupujícího doporučuji deponovat příslušnou finanční částku na neutrálním účtu. Vyplacení peněz prodávajícímu je pak vázáno zápisem vlastnických práv kupujícího do katastru nemovitostí. Nesmíte také zapomenout, že z realizace převodu vlastnických práv k nemovitosti vyplývají některé povinnosti vůči státu. Jedná se zejména o zaplacení daně z převodu nemovitostí, kterou by ze zákona měl zaplatit prodávající, ale pokud tak neučiní, musí tuto daň zaplatit kupující (je totiž ze zákona považován za "ručitele" v případě opomenutí prodávajícího splnit tuto povinnost). Na tomto místě je vhodné připomenout také povinnost prodávajícího zaplatit daň z příjmu, pokud pozemek nevlastnil více jak pět let.

Zdroj: Převzato z materiálů Asociace realitních kanceláří České republiky

Hypotéka v kostce

Hypoteční úvěr je určený fyzickým i právnickým osobám k financování investic do nemovitostí. Hypotéka musí být zajištěna zástavním právem k nemovitosti na území ČR. Obvykle se jedná o financovanou nemovitost, ručit je však možné i jinou nemovitostí.
Pro některé případy lze získat státní příspěvek. Státní podpora snižuje míru úroku z úvěru a činí tento finanční produkt atraktivnějším. Zaplacené úroky lze odečíst od daňového základu daně z příjmu.